UK e Nord-Europa: una nuova bolla immobiliare?

I prezzi delle case sono tornati a crescere in molti paesi avanzati. In UK e Nord Europa (Svezia e Norvegia ma anche, più giù, Belgio e Francia) il nuovo boom immobiliare è particolarmente forte e potrebbe rivelarsi insostenibile. La nuova crescita delle valutazioni immobiliari negli USA appare invece, al momento, in linea con i fondamentali del mercato.

 

TRE GRUPPI DI PAESI

Com’è noto, diverse economie avanzate hanno sperimentato un boom immobiliare nel periodo pre-crisi, culminato tra il 2006 e il 2007. Successivamente i prezzi sono crollati, contribuendo alla recessione dell’economia e al tempo stesso subendone gli effetti di ritorno.

In alcuni di questi paesi (come l’Irlanda, la Spagna o l’Italia) la ripresa del mercato immobiliare è stata molto lenta ed è ancora oggi incompleta, con un mercato immobiliare ancora depresso rispetto ai livelli storici. In un secondo gruppo di paesi, come gli USA o la Danimarca, il crollo è stato forte ed è durato molto, ma oggi è in corso una ripresa robusta. Tuttavia i prezzi sono ancora lontani dai livelli pre-crisi. In un terzo gruppo di paesi – principalmente UK, Belgio, Svezia, Norvegia – la discesa post-crisi è stata meno intensa ed è durata meno, e la ripresa si è presto trasformata in un nuovo boom dei prezzi immobiliari e delle compravendite. (Poi ovviamente ci sono i paesi che non hanno sperimentato il boom immobiliare dei primi anni Duemila, come la Germania e il Giappone. Nel primo i mercati immobiliari sono in forte crescita ma su livelli che appaiono sostenibili, nel secondo i prezzi rimangono stagnanti.)

LA SOSTENIBILITA’ DEL NUOVO BOOM IMMOBILIARE IN UK E NORD-EUROPA

Il nuovo boom immobiliare di alcune economie avanzate pone chiaramente dei problemi di sostenibilità. In primo luogo perchè appare riflettere non tanto i fondamentali del mercato (crescita dei redditi e crescita demografica) quanto le politiche monetarie iper-espansive delle Banche Centrali. I bassi tassi d’interesse che hanno giocato un ruolo nel generare la bolla speculativa dei primi anni Duemila sono stati determinanti anche in questa nuova fase di crescita. In più stavolta ci sono state le operazioni non-convenzionali che hanno inondato il settore finanziario di liquidità, inducendolo a riversare tale liquidità sui mercati azionario e immobiliare, probabilmente gonfiando i prezzi degli asset.

Per valutare quanto i mercati immobiliari dei paesi avanzati siano oggi ‘surriscaldati’, possiamo utilizzare due indicatori: il rapporto tra il prezzo medio delle case e il reddito medio, e il rapporto tra il prezzo medio di acquisto e il prezzo medio di affitto. Nelle economie industrializzate i prezzi immobiliari e gli affitti tendono a crescere in linea con i redditi. Incrementi dei prezzi immobiliari sproporzionati rispetto alla crescita dei redditi e a quella degli affitti tendono ad essere seguiti da un successivo riallineamento.

Per effettuare una valutazione sistematica, possiamo costruire un indice sintetico di sopravvalutazione dei prezzi delle case, e quindi di sostenibilità del mercato immobiliare, a partire proprio dai rapporti prezzi/redditi e prezzi/affitti(1)L’indice segnala una sopravvalutazione particolarmente forte dei prezzi immobiliari in Canada, Nuova Zelanda, Belgio, Norvegia, Australia, Regno Unito, Francia, Svezia e Finlandia. In questi paesi i prezzi sono cresciuti in maniera sproporzionata rispetto a redditi e affitti negli ultimi anni, e quindi una brusca correzione al ribasso potrebbe essere inevitabile. Si nota invece che la nuova crescita del settore immobiliare USA appare per ora sostenibile: in effetti i prezzi delle case sono inferiori del 13% rispetto al loro rapporto di lungo periodo con i redditi, e il rapporto prezzi/affitti è all’incirca in linea con la media storica (superiore solo del 3%).

indice_sopravvalutazione


(1) In particolare, l’indice che ho calcolato è uguale, per ogni paese, alla media semplice della deviazione dei due rapporti prezzi/redditi e prezzi/affitti dalla loro media di lungo periodo.

About Author

Daniele Girardi

Leave a Reply