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UK e Nord-Europa: una nuova bolla immobiliare?

I prezzi delle case sono tornati a crescere in molti paesi avanzati. In UK e Nord Europa (Svezia e Norvegia ma anche, più giù, Belgio e Francia) il nuovo boom immobiliare è particolarmente forte e potrebbe rivelarsi insostenibile. La nuova crescita delle valutazioni immobiliari negli USA appare invece, al momento, in linea con i fondamentali del mercato.

 

TRE GRUPPI DI PAESI

Com’è noto, diverse economie avanzate hanno sperimentato un boom immobiliare nel periodo pre-crisi, culminato tra il 2006 e il 2007. Successivamente i prezzi sono crollati, contribuendo alla recessione dell’economia e al tempo stesso subendone gli effetti di ritorno.

In alcuni di questi paesi (come l’Irlanda, la Spagna o l’Italia) la ripresa del mercato immobiliare è stata molto lenta ed è ancora oggi incompleta, con un mercato immobiliare ancora depresso rispetto ai livelli storici. In un secondo gruppo di paesi, come gli USA o la Danimarca, il crollo è stato forte ed è durato molto, ma oggi è in corso una ripresa robusta. Tuttavia i prezzi sono ancora lontani dai livelli pre-crisi. In un terzo gruppo di paesi – principalmente UK, Belgio, Svezia, Norvegia – la discesa post-crisi è stata meno intensa ed è durata meno, e la ripresa si è presto trasformata in un nuovo boom dei prezzi immobiliari e delle compravendite. (Poi ovviamente ci sono i paesi che non hanno sperimentato il boom immobiliare dei primi anni Duemila, come la Germania e il Giappone. Nel primo i mercati immobiliari sono in forte crescita ma su livelli che appaiono sostenibili, nel secondo i prezzi rimangono stagnanti.)

LA SOSTENIBILITA’ DEL NUOVO BOOM IMMOBILIARE IN UK E NORD-EUROPA

Il nuovo boom immobiliare di alcune economie avanzate pone chiaramente dei problemi di sostenibilità. In primo luogo perchè appare riflettere non tanto i fondamentali del mercato (crescita dei redditi e crescita demografica) quanto le politiche monetarie iper-espansive delle Banche Centrali. I bassi tassi d’interesse che hanno giocato un ruolo nel generare la bolla speculativa dei primi anni Duemila sono stati determinanti anche in questa nuova fase di crescita. In più stavolta ci sono state le operazioni non-convenzionali che hanno inondato il settore finanziario di liquidità, inducendolo a riversare tale liquidità sui mercati azionario e immobiliare, probabilmente gonfiando i prezzi degli asset.

Per valutare quanto i mercati immobiliari dei paesi avanzati siano oggi ‘surriscaldati’, possiamo utilizzare due indicatori: il rapporto tra il prezzo medio delle case e il reddito medio, e il rapporto tra il prezzo medio di acquisto e il prezzo medio di affitto. Nelle economie industrializzate i prezzi immobiliari e gli affitti tendono a crescere in linea con i redditi. Incrementi dei prezzi immobiliari sproporzionati rispetto alla crescita dei redditi e a quella degli affitti tendono ad essere seguiti da un successivo riallineamento.

Per effettuare una valutazione sistematica, possiamo costruire un indice sintetico di sopravvalutazione dei prezzi delle case, e quindi di sostenibilità del mercato immobiliare, a partire proprio dai rapporti prezzi/redditi e prezzi/affitti(1)L’indice segnala una sopravvalutazione particolarmente forte dei prezzi immobiliari in Canada, Nuova Zelanda, Belgio, Norvegia, Australia, Regno Unito, Francia, Svezia e Finlandia. In questi paesi i prezzi sono cresciuti in maniera sproporzionata rispetto a redditi e affitti negli ultimi anni, e quindi una brusca correzione al ribasso potrebbe essere inevitabile. Si nota invece che la nuova crescita del settore immobiliare USA appare per ora sostenibile: in effetti i prezzi delle case sono inferiori del 13% rispetto al loro rapporto di lungo periodo con i redditi, e il rapporto prezzi/affitti è all’incirca in linea con la media storica (superiore solo del 3%).

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(1) In particolare, l’indice che ho calcolato è uguale, per ogni paese, alla media semplice della deviazione dei due rapporti prezzi/redditi e prezzi/affitti dalla loro media di lungo periodo.

Il nuovo boom immobiliare di USA, UK e Germania

 

Dalla metà del 2012 alcune grandi economie mature (USA, UK, Germania) hanno ripreso a trainare il mercato immobiliare globale. Il nuovo boom dell’immobiliare appare più sostenibile in USA e Germania che in Inghilterra.

 

Dopo il crollo dovuto allo scoppio della bolla negli Usa e in diversi paesi europei, una prima fase di ripresa del mercato immobiliare globale si è aperta nella seconda metà del 2009, sulla spinta dei mercati emergenti e in particolare della forte crescita dei prezzi delle case in Cina. La ripresa dei mercati immobiliari mondiali è stata quindi trainata in una prima fase dalle economie emergenti. Questa spinta si è però gradualmente affievolita, per via delle politiche restrittive attuate nei BRICs per contrastare l’inflazione ed evitare il rischio di bolle immobiliari, ma anche a causa dei fattori strutturali che hanno provocato il grande rallentamento delle economie emergenti. Un nuovo trend di crescita si è affermato a partire dal 2012, questa volta trainato dalla ripresa di alcune grandi economie avanzate (in particolare USA, UK e Germania).

 
 

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STATI UNITI

Diversi fattori hanno determinato il nuovo boom del settore immobiliare negli USA. I più importanti sono stati probabilmente: bassi tassi d’interesse e iniezioni di liquidità della Fed; ripresa dell’economia; forte crollo dei prezzi immobiliari durante la crisi (il rapporto prezzi/redditi è sceso al di sotto della media di lungo periodo, incentivando gli acquisti di immobili); afflusso di capitali stranieri.

E’ naturale domandarsi se il nuovo boom sia sostenibile o se si tratti di un’altra bolla speculativa, come sostenuto recentemente da alcuni commentatori. Si tratta di un tema complesso e non esiste una risposta certa. Tuttavia gli indicatori disponibili sembrano indicare che, a livello nazionale, i prezzi non hanno per ora raggiunto livelli insostenibili, nè ci sono segni di sopravvalutazione. I prezzi sono ad un livello storicamente basso rispetto ai redditi: il rapporto prezzi/redditi è infatti inferiore del 12% rispetto alla sua media di lungo periodo (mentre nel momento di picco della recente bolla speculativa, prima del grande crollo, il rapporto aveva superato del 30% la media storica). I prezzi d’acquisto non sembrano sopravvalutati nemmeno rispetto ai prezzi di affitto: il rapporto tra queste due variabili è infatti superiore solo del 2% rispetto alla media di lungo periodo, un valore che non sembra indicativo di una bolla

 
 
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GRAN BRETAGNA

In UK la ripresa del settore immobiliare ha recuperato slancio nel secondo trimestre 2012, per poi accelerare progressivamente nel corso dell’anno e sopratutto nel 2013. Contrariamente a quanto accaduto negli USA, l’impulso è arrivato prima dai prezzi, mentre le compravendite residenziali hanno iniziato a crescere solo nell’ultimo trimestre 2012. Le transazioni non-residenziali sono invece rimaste stabili fino al secondo trimestre 2013, quando hanno iniziato a crescere sulla scia di una ripresa economica più forte del previsto. La nuova fase di crescita interessa sopratutto l’enorme area metropolitana londinese, nella quale i valori immobiliari stanno crescendo a un ritmo più che doppio rispetto alla media nazionale.

L’accelerazione del secondo trimestre 2013  è stata probabilmente supportata da un’inaspettata accelerazione della crescita economica. Tuttavia la crescita del settore immobiliare britannico è iniziata prima, ed è stata causata principalmente da due fattori: una crescita della domanda significativamente maggiore rispetto alla nuova produzione edilizia e una politica governativa di forte supporto al settore. Nell’area metropolitana londinese i prezzi sono oggi più elevati del 30% circa rispetto al picco del 2007.

 
 
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Al contrario di quello statunitense, il boom del mercato immobiliare britannico pone dei forti problemi di sostenibilità. In UK la correzione al ribasso dei prezzi dopo l’esplosione della bolla speculativa è stata decisamente minore rispetto a quella osservata negli States. Il rapporto prezzi/redditi è rimasto alto rispetto ai valori storici e i nuovi incrementi lo hanno innalzato ulteriormente. Ciò suggerisce che gli immobili siano oggi sopravvalutati, sia rispetto ai redditi sia rispetto agli affitti, e che una rilevante correzione al ribasso potrebbe prima o poi arrivare. Tra l’altro il settore immobiliare inglese, storicamente, è particolarmente prono a fluttuazioni cicliche. Inoltre lo schema governativo di garanzie sui mutui (la seconda fase del programma Help to Buy) appare potenzialmente in grado di alimentare una bolla speculativa, dato che distorce gli incentivi per le banche esentandole da una parte delle eventuali perdite in caso di fallimento del mutuatario.

 
 

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GERMANIA

In Germania i valori immobiliari sono in aumento dalla seconda metà del 2010. Gli incrementi di compravendite e prezzi hanno riguardato sia il settore residenziale sia il non-residenziale. Secondo un recente report della Bundesbank (Ottobre 2013), gli aumenti di prezzo hanno riguardato principalmente i maggiori centri urbani e i condomini. Tuttavia negli ultimi mesi la crescita dei prezzi si è iniziata a trasmettere anche alle aree rurali e ai centri minori, divenendo un fenomeno generalizzato. In ogni caso, la crescita del settore residenziale è stata trainata principalmente dall’area metropolitana berlinese.

 
 
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La Germania è tra i pochi paesi avanzati in cui i prezzi immobiliari sono rimasti stabili tra il 2000 e il 2010. Non c’è stata alcuna bolla speculativa e di conseguenza neanche alcun crollo dopo il 2007. La progressiva crescita che stiamo osservando dalla fine del 2010 è stata causata principalmente dall’aumento della domanda, con l’offerta che è cresciuta a ritmi inferiori. L’accelerazione della domanda è dovuta, a sua volta, a una solida crescita economica e alla crescita del numero di famiglie (determinata dall’immigrazione e dalla diminuzione nel numero medio di componenti). Inoltre il settore immobiliare tedesco è stato favorito dai bassissimi tassi d’interesse di cui il paese gode a causa della crisi finanziaria europea, che si sono trasmessi al mercato dei mutui. Anche il clima di incertezza sui mercati finanziari globali ha contribuito, spingendo gli investori a rivolgersi in modo crescente al mercato del mattone. In effetti l’indice immobiliare tedesco DIX (Deutsche Immobilien Index), che stima il ritorno medio degli investimenti nel settore immobiliare, nel 2012 ha registrato la performance migliore da quando l’indice viene calcolato (1995), grazie a una forte crescita della redditività degli investimenti in edilizia residenziale.

Secondo i modelli econometrici applicati dalla Bundesbank nel suo recente report, la crescita dei prezzi delle case negli ultimi tre anni non ha rispecchiato per intero i fondamentali del mercato (crescita demografica e crescita dei redditi) ma è dovuta anche a fattori finanziari. Tuttavia non ci sono i segni di una dinamica speculativa. La crescita dei mutui è stata molto limitata. Inoltre i prezzi di acquisto sono ancora a livelli storicamente molto bassi in relazione ai redditi e agli affitti. La crescita del settore immobiliare tedesco appare quindi sostenibile e secondo la Bundesbank e gli altri osservatori continuerà nei prossimi anni.

 
 
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(questo articolo rappresenta un estratto sintetico dal Focus “IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE ECONOMIE AVANZATE: LA NUOVA FASE DI CRESCITA IN USA, GERMANIA E UK”, che ho realizzato per il 21o Rapporto Congiunturale e Previsionale CRESME).

(articolo pubblicato sul portale Edilbox.it il 9 Dicembre 2013)

Sull’IMU ha vinto il blocco edilizio

Il provvedimento del governo rappresenta una nuova vittoria del ‘blocco edilizio’, una formazione sociale che da 50 anni condiziona la politica economica del nostro paese

 

Pochi hanno colto il significato più profondo della sostituzione dell’Imu con una tassa sui servizi(1). Il provvedimento del governo Letta non rappresenta ‘soltanto’ una misura fiscale regressiva – cioè che alza le tasse ai più poveri per abbassarle ai più ricchi. È anche e soprattutto una nuova vittoria del ‘blocco edilizio’, una formazione sociale che da 50 anni condiziona la politica economica del nostro paese, condannando l’Italia ad un modello di sviluppo basato sulla rendita immobiliare e sull’immobilismo sociale – a scapito dei redditi dei lavoratori ma anche dello sviluppo industriale.

Di blocco edilizio parlò per la prima volta Valentino Parlato in un articolo sul manifesto. Si tratta di una formazione sociale, una lobby potremmo dire, capitanata da palazzinari, grandi costruttori, proprietari terrieri e colossi immobiliari – in parte spalleggiati dalle banche cui questi soggetti sono legati a doppio filo – e in grado di mobilitare quando necessario una moltitudine di piccoli proprietari della classe media, tramite i propri mezzi di comunicazione (ad esempio i giornali di proprietà dei grandi costruttori) e i propri referenti politici.

La prima grande mobilitazione del blocco edilizio avvenne nel 1962 per affossare la legge urbanistica proposta dal ministro democristiano dei lavori pubblici Fiorentino Sullo, mirata a limitare fortemente la rendita fondiaria. Oggi il blocco è forte almeno quanto allora, indebolito dalla crisi delle costruzioni ma ancora più influente politicamente. Non solo Berlusconi, esso stesso grande costruttore, con i suoi condoni edilizi e i “piani casa”, ma anche amministrazioni comunali di centro-sinistra estremamente compiacenti (si pensi alla Roma di Rutelli e Veltroni). Se negli anni ’60 e ’70 il blocco edilizio era in concorrenza con il capitale industriale nell’influenzare la politica – e spesso gli interessi erano contrapposti, ad esempio perché i prezzi alti delle case provocavano pressioni al rialzo sui salari – oggi il blocco edilizio ha come unici veri avversari le associazioni della società civile che lottano in difesa del territorio e qualche isolata amministrazione locale virtuosa.

Certo il settore delle costruzioni ha un ruolo importante nell’economia italiana e la crisi lo sta impattando in modo devastante, con conseguenze drammatiche anche sui lavoratori del comparto. Per cui si potrebbe pensare che in questa fase aiutare le costruzioni, o almeno non penalizzarle, sia nell’interesse del paese. Ma sarebbe sbagliato, oggi, identificare gli interessi del “blocco edilizio” con quelli del settore delle costruzioni nel suo insieme. Quest’ultimo rappresenta più che mai un settore complesso, e il blocco edilizio ne è soltanto la parte più potente e conservatrice, quella che vince tutti gli appalti, strizzando a volte l’occhio all’illegalità e al crimine organizzato. Lo Stato dovrebbe intervenire a sostegno del settore non abolendo l’Imu, ma con una politica industriale che aiuti quelle imprese che innovano puntando sulla qualità, sulla bioedilizia, sulla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare.

Detassare la proprietà immobiliare servirà solo a rallentare la necessaria discesa dei prezzi immobiliari, dando una temporanea e illusoria boccata d’aria a chi ha costruito troppo durante il boom dei primi anni duemila e a chi gli ha prestato i soldi. Le costruzioni italiane dovrebbero invece essere accompagnare dall’intervento pubblico in un processo di selezione e riconfigurazione, per passare dall’essere il settore del cemento a quello della riconversione energetica. Solo in questo modo le costruzioni potrebbero tornare a trainare l’economia, contribuendo alla ripresa e alla crescita dei redditi. Purtroppo tra il dire e il fare c’è il governo del blocco edilizio.

(questo articolo è stato pubblicato su Sbilanciamoci.info il 20 Settembre 2013)


(1) Una delle poche eccezioni è questo articolo di Paolo Berdini sul Manifesto


PER SAPERNE DI PIU’:

Valentino Parlato – “Il blocco edilizio”

Edoardo Salzano – “La proposta di Fiorentino Sullo e la sua sconfitta”

“Il secondo boom edilizio italiano”

Il secondo boom edilizio italiano

 

Tra la fine degli anni Novanta e i primi anni Duemila, il nostro paese ha vissuto un nuovo boom edilizio, trainato dall’espansione dei principali sistemi metropolitani. La crescita demografica, la riduzione dei tassi d’interesse e l’aumento della spesa pubblica per infrastrutture hanno permesso al settore delle costruzioni di tornare a svolgere un ruolo di traino dell’economia e di attrazione dei capitali, anche a causa della mancanza di una grande industria nazionale in grado di svolgere questo ruolo. Le carenze del settore pubblico nel regolamentare l’espansione edilizia hanno portato alla creazione di nuove aree intensamente urbanizzate, intorno alle grandi città, estremamente carenti dal punto di vista dei servizi e della mobilità. Oggi è necessario ricominciare ad investire nella riqualificazione urbana e nei sistemi di trasporto pubblico, e ciò può avvenire solo tramite un ruolo attivo delle pubbliche amministrazioni.

 

L’edilizia italiana sta attraversando una durissima crisi, questo lo sappiamo bene. Il settore sta subendo un forte ridimensionamento, ma anche una profonda trasformazione[1]. Le cause della crisi sono molteplici, ma possiamo ricondurle a due principali ordini di motivazioni:

– fattori “esterni” al settore, legati principalmente all’impatto della crisi finanziaria ed economica, che ha fatto crollare la disponibilità di credito e la capacità di spesa delle famiglie.

– fattori “interni” al settore, riconducibili a una crisi ciclica da sovra-produzione.

Per il settore delle costruzioni, infatti, la crisi è arrivata a seguito di un periodo di forte espansione. Tra la fine degli anni Novanta e i primi anni Duemila il nostro paese ha vissuto un boom edilizio che non ha precedenti negli ultimi quattro decenni. Dobbiamo tornare agli anni Cinquanta, alla fase della ricostruzione post-bellica e dell’urbanizzazione, per trovare un’espansione edilizia più intensa e duratura (vedi grafico). Quali caratteri ha avuto il boom edilizio di fine anni Novanta – inizio anni Duemila? Quali fattori l’hanno reso possibile?

 
 

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L’ESPANSIONE DEI SISTEMI METROPOLITANI

La fase espansiva 1997-2005 è consistita in gran parte nella costruzione di nuove abitazioni residenziali, e si è concentrata principalmente nei sistemi metropolitani più forti economicamente, quelli in grado di offrire maggiori opportunità occupazionali. Dunque, si è costruito per ampliare i centri urbani economicamente propulsivi. In questo modo, tra 1997 e 2007 sono “atterrati” sul territorio italiano 1,1 miliardi di metri cubi di nuove cubature edilizie residenziali.

L’espansione urbana più forte e diffusa si è verificata nel triangolo che ha per vertici Bologna, Trieste e Milano e sulla costa adriatica. Ma un’intensa attività di costruzione di nuove abitazioni ha interessato tutti quei territori che hanno registrato incrementi occupazionali sensibili (la zona tra Firenze e Siena, il nord del Lazio, l’area intorno a Cagliari in Sardegna…). Come vedremo più avanti, ciò suggerisce che fattori demografici, e in particolare flussi migratori (dall’estero ma anche interni) legati a motivazioni economico-occupazionali, abbiano giocato un ruolo importante nel favorire l’espansione.

 

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L’EDILIZIA COME MOTORE DELL’ECONOMIA

Nel ricercare i fattori determinanti dell’espansione edilizia 1997-2005, è utile in primo luogo contestualizzarla all’interno delle macro-dinamiche dell’economia italiana. La struttura produttiva italiana ha imboccato da almeno tre decenni un sentiero declinante e da oltre dieci anni il PIL ha smesso di crescere. E’ dal 2000 che l’economia italiana non registra un’espansione degna di questo nome. Tra i 185 paesi inclusi nel database del Fondo Monetario Internazionale, solo Zimbabwe e Libia (paesi sconvolti da terribili crisi interne) sono cresciuti meno dell’Italia nel periodo 2000-2011.

 

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Il nostro paese, a causa di insufficienti investimenti in ricerca e sviluppo, domanda aggregata debole e mancanza di una politica industriale pubblica, ha sviluppato un gap di produttività rispetto agli altri paesi avanzati e ha subito una sorta di deindustrializzazione. Non a torto si è parlato della “scomparsa dell’Italia industriale”[2], per indicare la sostanziale uscita del nostro paese da settori industriali nei quali fino agli anni ‘60/’70 eravamo in grado di competere sui mercati internazionali: l’industria informatica, l’industria chimica, l’aeronautica civile, le telecomunicazioni, la metalmeccanica high tech.  L’entrata nella moneta unica europea ha aggravato questa dinamica, eliminando la possibilità di compensare il divario di competitività tramite svalutazioni competitive e aiuti di Stato alle imprese.

 
 

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Parallelamente, il declino dei salari reali ha indebolito ulteriormente la domanda interna. Così siamo arrivati, alla fine degli anni Novanta, ad avere un’economia trainata da due soli fattori propulsivi: l’export (nei settori del c.d. “made in Italy”, nei quali grazie ai distretti industriali siamo rimasti competitivi) e l’edilizia. Come era già successo negli anni Cinquanta, le costruzioni si sono trovate di nuovo a svolgere un ruolo di traino dell’economia e di attrazione dei capitali, a causa della mancanza di una grande industria nazionale in grado di svolgere questo ruolo. Ovviamente possiamo interpretare questa dinamica anche da una prospettiva opposta: la possibilità di realizzare rendite grazie all’espansione edilizia ha distolto ulteriormente i capitali dall’industria in senso stretto, dato che le costruzioni offrivano dei rendimenti maggiori.

Fatto questa necessaria premessa, possiamo individuare tre grandi fattori alla base del recente boom edilizio:

– Incremento demografico e fenomeni migratori

– Riduzione dei tassi di sconto

– Crescita della spesa per opere pubbliche

 

I “PRESUPPOSTI” PER L’ESPANSIONE: CRESCITA DEMOGRAFICA E MIGRAZIONI

L’incremento demografico, o più precisamente il forte aumento del numero delle famiglie/alloggio[3]è stato causato in primo luogo dai forti flussi migratori in entrataCampanelli, 2012).

 

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LA “BENZINA” DELL’ESPANSIONE EDILIZIA: MUTUI E CREDITO ALLE COSTRUZIONI

Tassi d’interesse più bassi rispetto al passato sono stati resi possibili dall’entrata dell’Italia nell’Euro, che (almeno prima dei recenti attacchi speculativi) ha prodotto un abbassamento dei premi al rischio sul debito italiano, e quindi un generale abbassamento del costo del credito. Per di più, tra il 2002 e il 2005 la Banca Centrale Europea ha mantenuto i tassi d’interesse di riferimento[5] su livelli particolarmente bassi, sull’onda di quanto stava facendo la Federal Reserve in America.

La riduzione dei tassi di sconto ha provocato un incremento della domanda di asset, sia immobiliari sia finanziari, e di conseguenza un aumento della loro produzione e del loro prezzo di mercato. Ciò è accaduto in quasi tutti i paesi industrializzati, producendo bolle speculative nei mercati creditizi e immobiliari di molti paesi. In Italia questa dinamica è stata meno esplosiva rispetto a quanto avvenuto in USA, Irlanda, Spagna e Inghilterra, per via di un minore utilizzo di strumenti finanziari complessi. Tali strumenti, nei paesi in cui sono stati utilizzati maggiormente, hanno permesso al sistema finanziario di assecondare in modo sostanzialmente illimitato la domanda di credito per l’acquisto di immobili e attivi finanziari. Tuttavia è innegabile che, anche nel nostro paese, tassi d’interesse più bassi rispetto al passato abbiano giocato un ruolo importante nell’alimentare la fase espansiva del ciclo edilizio.

Dal lato dell’offerta, la riduzione dei tassi di sconto ha reso più redditizio l’investimento nel settore immobiliare, mentre dal lato della domanda ha reso più favorevoli le condizioni di accesso ai mutui. Secondo i dati della Banca d’Italia, le erogazioni di nuovi finanziamenti per l’acquisto di abitazioni sono cresciute costantemente tra 1998 e 2006, con una crescita media annua del 21,4%, raggiungendo nel 2006 il picco di 66,8 miliardi di Euro erogati nel corso dell’anno. I finanziamenti alle imprese di costruzioni hanno registrato una crescita analoga, anche se meno intensa, culminata nel 2007.

 

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IL RUOLO PRO-CICLICO DELL’INVESTIMENTO PUBBLICO

Anche il mercato delle opere pubbliche ha fornito un contributo significativo alla fase espansiva che stiamo descrivendo. Gli investimenti in opere del genio civile sono aumentati costantemente tra il 1995 e il 2005, con un tasso di crescita medio annuo del 5% circa, per poi declinare negli anni successivi. I bandi di gara per l’esecuzione di opere pubbliche, in termini di importi totali a base d’asta, hanno registrato una forte crescita durante i primi anni Duemila, che ha portato al picco storico del 2004, per poi declinare velocemente a partire dal 2005, e assestarsi (per ora) su livelli più bassi. Il numero di bandi per opere pubbliche ha invece imboccato un trend decrescente da quasi quindici anni, come conseguenza della scelta, da parte dell’autorità pubblica, di concentrare le risorse disponibili sulle grandi opere (Tascedda, 2012).

 

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MESCOLARE GLI INGREDIENTI….

La combinazione dei fattori appena descritti ha reso possibile una crescita senza precedenti nel settore costruzioni italiano, culminata nel picco degli investimenti, delle compravendite e dei prezzi di metà anni Duemila (figura 7). Durante tale periodo, la produzione edilizia è aumentata del 24%, le compravendite immobiliari sono aumentate del 63%, mentre i prezzi medi, secondo le stime del CRESME, sono aumentati del 48%[6].

 

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QUALCHE RIFLESSIONE CONCLUSIVA

L’andamento “boom & bust” del settore costruzioni italiano pone delle questioni importanti. L’espansione di fine anni Novanta e dei primi anni Duemila è stata caratterizzata da insufficiente regolamentazione e coordinamento da parte dell’autorità pubblica. Il sistema di ripartizione della rendita fondiaria ha creato incentivi perversi, che hanno portato il sistema a indirizzarsi verso il consumo di territorio, impedendo un miglioramento qualitativo della progettazione e della realizzazione di manufatti edilizi (nonostante nello stesso tempo la qualità dei materiali da costruzione e degli impianti abbia conseguito degli importanti miglioramenti dovuti all’innovazione tecnologica e all’accresciuta concorrenza) e soprattutto provocando un complessivo peggioramento dal punto di vista dell’urbanistica e della vivibilità delle città.

Sono state create delle nuove aree intensamente urbanizzate, intorno ai più importanti centri urbani, nelle quali i servizi ai cittadini sono quanto meno carenti (si pensi ad esempio all’interland romano) e la mobilità costosa e difficoltosa (oltre che insostenibile dal punto di vista ambientale ed ecologico). In questo modo è stata peggiorata la condizione di numerose famiglie, spesso espulse dalle zone centrali per via dell’aumento dei prezzi. Oggi è necessaria un’inversione di rotta. La crisi del settore e la fine della fase espansiva possono rappresentare un punto di svolta, per dirottare gli investimenti dalla nuova produzione edilizia alla riqualificazione del patrimonio esistente e delle aree urbane.

Gli interventi necessari (riqualificazione delle aree urbane, piani per delocalizzare le attività produttive, creazione di sistemi di mobilità pubblica sostenibile) sono tali da richiedere un ruolo attivo del settore pubblico, sia nell’investimento diretto di risorse pubbliche sia (soprattutto) nell’indirizzare i capitali privati tramite forme di pianificazione, programmazione e regolamentazione, che sono mancate negli anni del boom.

 
 


[1] Alla quale ho dedicato un precedente intervento: “Le costruzioni in Italia tra crisi e trasformazione”

[2] GALLINO L. (2003), “La scomparsa dell’Italia industriale”, Einaudi, Torino


[3]
La famiglia/alloggio è definita come gruppo di individui stabilmente residenti nella stessa abitazione.

[4] Si veda Banca d’Italia (2009) per un’analisi econometrica dell’impatto della pressione demografica dovuta all’immigrazione sul mercato immobiliare, ed in particolare sui prezzi delle abitazioni.

[5] Ci si riferisce in particolare al tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali, che indica le condizioni alle quali la Banca Centrale è disposta a effettuare transazioni con il mercato.

[6] In Italia non esiste per ora una fonte ufficiale per i prezzi medi delle abitazioni a livello aggregato. Le stime più accreditate sono quelle dell’OMI-Agenzia del Territorio, del CRESME, del Consulente Immobiliare, di Nomisma oltre a quelle delle varie agenzie immobiliari.

Le costruzioni in Italia tra crisi e trasformazione

Il settore costruzioni italiano non sta attraversando soltanto una crisi da sovra-produzione, ma risulta a ben vedere investito da un vero e proprio cambiamento strutturale. I comparti “tradizionali”, quelli che hanno trainato il settore fino ad oggi (nuova produzione residenziale in primis) sono destinati ad un ridimensionamento strutturale, mentre nuovi fattori propulsivi stanno emergendo, legati all’energy technology, alla riqualificazione del patrimonio esistente, alle innovazioni di prodotto, all’integrazione tra costruzioni e servizi. C’è la potenzialità per aprire un nuovo ciclo improntato ad una maggiore sostenibilità, ma che ciò accada davvero è tutt’altro che scontato.

 

LA CRISI

Il settore costruzioni italiano è in fase di recessione da ormai sei anni, e le prospettive per il prossimo biennio sono in continuo peggioramento. Sono venuti a mancare tutti i fattori che avevano trainato l’edilizia durante il boom dei primi anni Duemila: crescita demografica, disponibilità di credito, redditività dell’investimento immobiliare, spesa per opere pubbliche. Si aggiunga a questo il fatto che durante la fase di boom, come di consueto, si è costruito troppo, provocando una significativa crescita dell’invenduto. Tra 1997 e 2007 nel nostro paese sono stati realizzati 1,1 miliardi di metri cubi di nuova edilizia residenziale. Il numero di abitazioni invendute è passato dalle 40 mila di fine 2008 ad un numero compreso tra 250 e 300 mila a fine 2011 (stime CRESME).

Così, sono crollati quelli che erano stati i due motori dell’edilizia nel decennio tra il 1996 e il 2006: la costruzione di nuove abitazioni residenziali e la spesa per opere pubbliche. In questo contesto si è andata ad inserire la crisi finanziaria globale, che bloccando il flusso del credito ha trasformato il rallentamento dell’attività, iniziato nel 2006, in un crollo a picco di cui oggi non riusciamo a prevedere la fine.

LA RICONFIGURAZIONE DEL MERCATO

Se ci si ferma a questo quadro generale, però, non si capisce quello che realmente sta accadendo nel settore costruzioni italiano. Lo scenario generale di crisi, infatti, nasconde delle dinamiche molto differenziate tra settori, comparti, attori e territori. Tali dinamiche rivelano che il settore delle costruzioni stavolta non ha subito soltanto una contrazione, ma anche una vera e propria riconfigurazione, un cambiamento di struttura. Un nuovo ciclo, a ben vedere, è già iniziato ma i suoi fattori propulsivi non sono gli stessi di prima, e in parte sono cambiati anche gli attori in campo. I settori “tradizionali” (nuove abitazioni, sola esecuzione di opere pubbliche) sono destinati ad un ridimensionamento strutturale, mentre nuovi fattori propulsivi stanno emergendo, legati all’energy technology, alla riqualificazione del patrimonio esistente, al facility management pubblico, alle innovazioni di prodotto.

L’esempio più eclatante è quello degli impianti per le Fonti Energetiche Rinnovabili (FER). In Italia nel biennio 2010-11 c’è stato un vero e proprio boom del fotovoltaico (anche se non tutti sembrano essersene ancora accorti). Nel 2011 l’Italia è il paese che ha registrato la maggior crescita della capacità installata, diventando il secondo paese al mondo (dopo la Germania) per potenza totale installata. Secondo le stime preliminari realizzate dal CRESME, ciò ha comportato un investimento di oltre 60 miliardi di Euro nel biennio 2010-11. Nel nuovo assetto del settore costruzioni questo mercato, che pochi anni fa non esisteva nemmeno (e che ancora non è neanche contabilizzato nei dati ufficiali sulla produzione del settore), è già diventato più grande di tutta la nuova produzione edilizia residenziale (51 miliardi di Euro nello stesso biennio).

Poi c’è il motore della riqualificazione. Se il nostro paese vuole sopravvivere alla crisi energetica, non può non intervenire in modo importante sul patrimonio immobiliare, che oggi è un “colabrodo” dell’energia, responsabile di un terzo dei consumi complessivi del paese. In aggiunta – e non meno importante – è anche il problema del dissesto idro-geologico a rendere necessario un forte investimento nella riqualificazione del patrimonio edilizio. La vulnerabilità del nostro paese ad eventi sismici ed idrogeologici è elevata, e la quota di popolazione a rischio è molto alta. Per ora il settore della riqualificazione sta soffrendo la crisi, ma in misura minore rispetto alla nuova produzione edilizia. Molto, nei prossimi anni, dipenderà dalla capacità delle politiche pubbliche di creare un sistema di incentivi capace di accelerare il processo di riqualificazione. Si tratta di un’esigenza impellente, perché quelli che sono stati fino ad oggi i ritmi fisiologici di trasformazione del parco immobili non appaiono in alcun modo sufficienti a rispondere in maniera adeguata alle sfide poste dal cambiamento climatico, dall’esauribilità delle risorse, e dai costi (ambientali, finanziari e geopolitici) non più sostenibili delle fonti fossili.

Inoltre c’è da analizzare la partita degli appalti pubblici. Oggi il mercato della sola esecuzione sta sparendo. Lo Stato chiede alle imprese di progettare, costruire e gestire le opere pubbliche, spesso anche di co-finanziarle. La domanda pubblica si sta trasformando da domanda di lavori a domanda di servizi. Un esempio: la gestione dei patrimoni immobiliari delle Pubbliche Amministrazioni. Con le politiche di dismissione che si sono rivelate fallimentari, ci sarebbe ampio spazio per progettare dei programmi di gestione innovativa dei patrimoni pubblici, utilizzando gli strumenti gestionali più avanzati. Anche in questo caso, molto dipenderà dalla capacità, soprattutto del settore pubblico, di assumere un’ottica di medio-lungo periodo, e di utilizzare i cosiddetti nuovi mercati (Partenariato Pubblico Privato e Facility Management) non in un’ottica di privatizzazione e di taglio dei bilanci e dei servizi, ma in un’ottica di valorizzazione e razionalizzazione dei patrimoni e dei servizi pubblici, e di indirizzamento degli attori privati verso obiettivi di benessere collettivo.

LA TRASFORMAZIONE IN ATTO E QUELLA POSSIBILE: STAVOLTA È DIVERSO?

Se andiamo a rileggere articoli, relazioni e ricerche, ci accorgiamo che non è certo una novità che dopo una crisi da sovra-produzione si “gridi” da più parti alla trasformazione del settore in senso di una maggiore sostenibilità e al nuovo ruolo della riqualificazione. E’ già successo durante la crisi degli anni Settanta e dopo quella dei primi anni Ottanta. Alcuni cambiamenti sono effettivamente arrivati, ma solo per poi ritrovarci nei primi anni Duemila a commentare un boom delle costruzioni che, per i suoi caratteri prevalenti e per la mancanza di controllo sull’espansione, ricordava quasi quello degli anni Cinquanta. Forse stavolta potrebbe essere diverso, perché più radicale è il cambiamento di contesto che stiamo attraversando.

Il contesto, in effetti, è cambiato, anche solo rispetto a cinque anni fa. Da tutti i punti di vista: economico, finanziario, geopolitico, ecologico, energetico e sociale. Siamo in un nuovo mondo. Il settore costruzioni non può non essere interessato da questi cambiamenti. La crisi sta già imponendo una drastica ristrutturazione del settore. Con effetti drammatici soprattutto sui lavoratori e sulle medie e piccole imprese, come sempre accade nelle fasi di ristrutturazione. Ma la crisi è anche un’opportunità che, se interpretata bene dagli attori del settore, potrebbe portare il nuovo ciclo ad essere davvero più sostenibile.

Oggi non siamo più in una fase in cui la plusvalenza immobiliare è assicurata, indipendentemente da cosa e come si è costruito. Diventano molto più importanti la qualità e la rispondenza ai bisogni della domanda. In tal senso, la fase attuale, pur nella sua durezza e drammaticità, potrebbe realmente rappresentare un punto di svolta verso una configurazione più sostenibile del settore, non più incentrata su consumo di territorio e plusvalenze sulle aree. Resta da capire quanto gli attori del settore, pubblici e privati, dal lato della domanda e dal lato dell’offerta, siano disposti (e capaci) a cambiare dei modelli di comportamento piuttosto radicati, che li hanno serviti bene fino a ieri. Si tratta ad esempio di quelle modalità di interazione tra pubblico e privato, tipiche delle fasi espansive, incentrate sulle rendita fondiaria e sulla ripartizione di questa tra i costruttori/promotori immobiliari (spesso in Italia le due figure coincidono) e le amministrazione pubbliche. Modelli di comportamento che, a sei anni dalla fine della fase di espansione edilizia, non accennano a perdere la loro pervasività, se non in pochissimi casi, lodevoli ma legati a dimensioni territoriali molto ristrette. Come constatato da Keynes durante una crisi che per molti versi assomigliava a questa, “La difficoltà non è tanto nello sviluppo di nuove idee, ma nell’abbandono di quelle vecchie”.

(NOTA: questo articolo è stato pubblicato sul portale Edilbox il 6 giugno 2012)