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UK e Nord-Europa: una nuova bolla immobiliare?

I prezzi delle case sono tornati a crescere in molti paesi avanzati. In UK e Nord Europa (Svezia e Norvegia ma anche, più giù, Belgio e Francia) il nuovo boom immobiliare è particolarmente forte e potrebbe rivelarsi insostenibile. La nuova crescita delle valutazioni immobiliari negli USA appare invece, al momento, in linea con i fondamentali del mercato.

 

TRE GRUPPI DI PAESI

Com’è noto, diverse economie avanzate hanno sperimentato un boom immobiliare nel periodo pre-crisi, culminato tra il 2006 e il 2007. Successivamente i prezzi sono crollati, contribuendo alla recessione dell’economia e al tempo stesso subendone gli effetti di ritorno.

In alcuni di questi paesi (come l’Irlanda, la Spagna o l’Italia) la ripresa del mercato immobiliare è stata molto lenta ed è ancora oggi incompleta, con un mercato immobiliare ancora depresso rispetto ai livelli storici. In un secondo gruppo di paesi, come gli USA o la Danimarca, il crollo è stato forte ed è durato molto, ma oggi è in corso una ripresa robusta. Tuttavia i prezzi sono ancora lontani dai livelli pre-crisi. In un terzo gruppo di paesi – principalmente UK, Belgio, Svezia, Norvegia – la discesa post-crisi è stata meno intensa ed è durata meno, e la ripresa si è presto trasformata in un nuovo boom dei prezzi immobiliari e delle compravendite. (Poi ovviamente ci sono i paesi che non hanno sperimentato il boom immobiliare dei primi anni Duemila, come la Germania e il Giappone. Nel primo i mercati immobiliari sono in forte crescita ma su livelli che appaiono sostenibili, nel secondo i prezzi rimangono stagnanti.)

LA SOSTENIBILITA’ DEL NUOVO BOOM IMMOBILIARE IN UK E NORD-EUROPA

Il nuovo boom immobiliare di alcune economie avanzate pone chiaramente dei problemi di sostenibilità. In primo luogo perchè appare riflettere non tanto i fondamentali del mercato (crescita dei redditi e crescita demografica) quanto le politiche monetarie iper-espansive delle Banche Centrali. I bassi tassi d’interesse che hanno giocato un ruolo nel generare la bolla speculativa dei primi anni Duemila sono stati determinanti anche in questa nuova fase di crescita. In più stavolta ci sono state le operazioni non-convenzionali che hanno inondato il settore finanziario di liquidità, inducendolo a riversare tale liquidità sui mercati azionario e immobiliare, probabilmente gonfiando i prezzi degli asset.

Per valutare quanto i mercati immobiliari dei paesi avanzati siano oggi ‘surriscaldati’, possiamo utilizzare due indicatori: il rapporto tra il prezzo medio delle case e il reddito medio, e il rapporto tra il prezzo medio di acquisto e il prezzo medio di affitto. Nelle economie industrializzate i prezzi immobiliari e gli affitti tendono a crescere in linea con i redditi. Incrementi dei prezzi immobiliari sproporzionati rispetto alla crescita dei redditi e a quella degli affitti tendono ad essere seguiti da un successivo riallineamento.

Per effettuare una valutazione sistematica, possiamo costruire un indice sintetico di sopravvalutazione dei prezzi delle case, e quindi di sostenibilità del mercato immobiliare, a partire proprio dai rapporti prezzi/redditi e prezzi/affitti(1)L’indice segnala una sopravvalutazione particolarmente forte dei prezzi immobiliari in Canada, Nuova Zelanda, Belgio, Norvegia, Australia, Regno Unito, Francia, Svezia e Finlandia. In questi paesi i prezzi sono cresciuti in maniera sproporzionata rispetto a redditi e affitti negli ultimi anni, e quindi una brusca correzione al ribasso potrebbe essere inevitabile. Si nota invece che la nuova crescita del settore immobiliare USA appare per ora sostenibile: in effetti i prezzi delle case sono inferiori del 13% rispetto al loro rapporto di lungo periodo con i redditi, e il rapporto prezzi/affitti è all’incirca in linea con la media storica (superiore solo del 3%).

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(1) In particolare, l’indice che ho calcolato è uguale, per ogni paese, alla media semplice della deviazione dei due rapporti prezzi/redditi e prezzi/affitti dalla loro media di lungo periodo.

Il nuovo boom immobiliare di USA, UK e Germania

 

Dalla metà del 2012 alcune grandi economie mature (USA, UK, Germania) hanno ripreso a trainare il mercato immobiliare globale. Il nuovo boom dell’immobiliare appare più sostenibile in USA e Germania che in Inghilterra.

 

Dopo il crollo dovuto allo scoppio della bolla negli Usa e in diversi paesi europei, una prima fase di ripresa del mercato immobiliare globale si è aperta nella seconda metà del 2009, sulla spinta dei mercati emergenti e in particolare della forte crescita dei prezzi delle case in Cina. La ripresa dei mercati immobiliari mondiali è stata quindi trainata in una prima fase dalle economie emergenti. Questa spinta si è però gradualmente affievolita, per via delle politiche restrittive attuate nei BRICs per contrastare l’inflazione ed evitare il rischio di bolle immobiliari, ma anche a causa dei fattori strutturali che hanno provocato il grande rallentamento delle economie emergenti. Un nuovo trend di crescita si è affermato a partire dal 2012, questa volta trainato dalla ripresa di alcune grandi economie avanzate (in particolare USA, UK e Germania).

 
 

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STATI UNITI

Diversi fattori hanno determinato il nuovo boom del settore immobiliare negli USA. I più importanti sono stati probabilmente: bassi tassi d’interesse e iniezioni di liquidità della Fed; ripresa dell’economia; forte crollo dei prezzi immobiliari durante la crisi (il rapporto prezzi/redditi è sceso al di sotto della media di lungo periodo, incentivando gli acquisti di immobili); afflusso di capitali stranieri.

E’ naturale domandarsi se il nuovo boom sia sostenibile o se si tratti di un’altra bolla speculativa, come sostenuto recentemente da alcuni commentatori. Si tratta di un tema complesso e non esiste una risposta certa. Tuttavia gli indicatori disponibili sembrano indicare che, a livello nazionale, i prezzi non hanno per ora raggiunto livelli insostenibili, nè ci sono segni di sopravvalutazione. I prezzi sono ad un livello storicamente basso rispetto ai redditi: il rapporto prezzi/redditi è infatti inferiore del 12% rispetto alla sua media di lungo periodo (mentre nel momento di picco della recente bolla speculativa, prima del grande crollo, il rapporto aveva superato del 30% la media storica). I prezzi d’acquisto non sembrano sopravvalutati nemmeno rispetto ai prezzi di affitto: il rapporto tra queste due variabili è infatti superiore solo del 2% rispetto alla media di lungo periodo, un valore che non sembra indicativo di una bolla

 
 
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GRAN BRETAGNA

In UK la ripresa del settore immobiliare ha recuperato slancio nel secondo trimestre 2012, per poi accelerare progressivamente nel corso dell’anno e sopratutto nel 2013. Contrariamente a quanto accaduto negli USA, l’impulso è arrivato prima dai prezzi, mentre le compravendite residenziali hanno iniziato a crescere solo nell’ultimo trimestre 2012. Le transazioni non-residenziali sono invece rimaste stabili fino al secondo trimestre 2013, quando hanno iniziato a crescere sulla scia di una ripresa economica più forte del previsto. La nuova fase di crescita interessa sopratutto l’enorme area metropolitana londinese, nella quale i valori immobiliari stanno crescendo a un ritmo più che doppio rispetto alla media nazionale.

L’accelerazione del secondo trimestre 2013  è stata probabilmente supportata da un’inaspettata accelerazione della crescita economica. Tuttavia la crescita del settore immobiliare britannico è iniziata prima, ed è stata causata principalmente da due fattori: una crescita della domanda significativamente maggiore rispetto alla nuova produzione edilizia e una politica governativa di forte supporto al settore. Nell’area metropolitana londinese i prezzi sono oggi più elevati del 30% circa rispetto al picco del 2007.

 
 
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Al contrario di quello statunitense, il boom del mercato immobiliare britannico pone dei forti problemi di sostenibilità. In UK la correzione al ribasso dei prezzi dopo l’esplosione della bolla speculativa è stata decisamente minore rispetto a quella osservata negli States. Il rapporto prezzi/redditi è rimasto alto rispetto ai valori storici e i nuovi incrementi lo hanno innalzato ulteriormente. Ciò suggerisce che gli immobili siano oggi sopravvalutati, sia rispetto ai redditi sia rispetto agli affitti, e che una rilevante correzione al ribasso potrebbe prima o poi arrivare. Tra l’altro il settore immobiliare inglese, storicamente, è particolarmente prono a fluttuazioni cicliche. Inoltre lo schema governativo di garanzie sui mutui (la seconda fase del programma Help to Buy) appare potenzialmente in grado di alimentare una bolla speculativa, dato che distorce gli incentivi per le banche esentandole da una parte delle eventuali perdite in caso di fallimento del mutuatario.

 
 

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GERMANIA

In Germania i valori immobiliari sono in aumento dalla seconda metà del 2010. Gli incrementi di compravendite e prezzi hanno riguardato sia il settore residenziale sia il non-residenziale. Secondo un recente report della Bundesbank (Ottobre 2013), gli aumenti di prezzo hanno riguardato principalmente i maggiori centri urbani e i condomini. Tuttavia negli ultimi mesi la crescita dei prezzi si è iniziata a trasmettere anche alle aree rurali e ai centri minori, divenendo un fenomeno generalizzato. In ogni caso, la crescita del settore residenziale è stata trainata principalmente dall’area metropolitana berlinese.

 
 
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La Germania è tra i pochi paesi avanzati in cui i prezzi immobiliari sono rimasti stabili tra il 2000 e il 2010. Non c’è stata alcuna bolla speculativa e di conseguenza neanche alcun crollo dopo il 2007. La progressiva crescita che stiamo osservando dalla fine del 2010 è stata causata principalmente dall’aumento della domanda, con l’offerta che è cresciuta a ritmi inferiori. L’accelerazione della domanda è dovuta, a sua volta, a una solida crescita economica e alla crescita del numero di famiglie (determinata dall’immigrazione e dalla diminuzione nel numero medio di componenti). Inoltre il settore immobiliare tedesco è stato favorito dai bassissimi tassi d’interesse di cui il paese gode a causa della crisi finanziaria europea, che si sono trasmessi al mercato dei mutui. Anche il clima di incertezza sui mercati finanziari globali ha contribuito, spingendo gli investori a rivolgersi in modo crescente al mercato del mattone. In effetti l’indice immobiliare tedesco DIX (Deutsche Immobilien Index), che stima il ritorno medio degli investimenti nel settore immobiliare, nel 2012 ha registrato la performance migliore da quando l’indice viene calcolato (1995), grazie a una forte crescita della redditività degli investimenti in edilizia residenziale.

Secondo i modelli econometrici applicati dalla Bundesbank nel suo recente report, la crescita dei prezzi delle case negli ultimi tre anni non ha rispecchiato per intero i fondamentali del mercato (crescita demografica e crescita dei redditi) ma è dovuta anche a fattori finanziari. Tuttavia non ci sono i segni di una dinamica speculativa. La crescita dei mutui è stata molto limitata. Inoltre i prezzi di acquisto sono ancora a livelli storicamente molto bassi in relazione ai redditi e agli affitti. La crescita del settore immobiliare tedesco appare quindi sostenibile e secondo la Bundesbank e gli altri osservatori continuerà nei prossimi anni.

 
 
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(questo articolo rappresenta un estratto sintetico dal Focus “IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE ECONOMIE AVANZATE: LA NUOVA FASE DI CRESCITA IN USA, GERMANIA E UK”, che ho realizzato per il 21o Rapporto Congiunturale e Previsionale CRESME).

(articolo pubblicato sul portale Edilbox.it il 9 Dicembre 2013)

Sull’IMU ha vinto il blocco edilizio

Il provvedimento del governo rappresenta una nuova vittoria del ‘blocco edilizio’, una formazione sociale che da 50 anni condiziona la politica economica del nostro paese

 

Pochi hanno colto il significato più profondo della sostituzione dell’Imu con una tassa sui servizi(1). Il provvedimento del governo Letta non rappresenta ‘soltanto’ una misura fiscale regressiva – cioè che alza le tasse ai più poveri per abbassarle ai più ricchi. È anche e soprattutto una nuova vittoria del ‘blocco edilizio’, una formazione sociale che da 50 anni condiziona la politica economica del nostro paese, condannando l’Italia ad un modello di sviluppo basato sulla rendita immobiliare e sull’immobilismo sociale – a scapito dei redditi dei lavoratori ma anche dello sviluppo industriale.

Di blocco edilizio parlò per la prima volta Valentino Parlato in un articolo sul manifesto. Si tratta di una formazione sociale, una lobby potremmo dire, capitanata da palazzinari, grandi costruttori, proprietari terrieri e colossi immobiliari – in parte spalleggiati dalle banche cui questi soggetti sono legati a doppio filo – e in grado di mobilitare quando necessario una moltitudine di piccoli proprietari della classe media, tramite i propri mezzi di comunicazione (ad esempio i giornali di proprietà dei grandi costruttori) e i propri referenti politici.

La prima grande mobilitazione del blocco edilizio avvenne nel 1962 per affossare la legge urbanistica proposta dal ministro democristiano dei lavori pubblici Fiorentino Sullo, mirata a limitare fortemente la rendita fondiaria. Oggi il blocco è forte almeno quanto allora, indebolito dalla crisi delle costruzioni ma ancora più influente politicamente. Non solo Berlusconi, esso stesso grande costruttore, con i suoi condoni edilizi e i “piani casa”, ma anche amministrazioni comunali di centro-sinistra estremamente compiacenti (si pensi alla Roma di Rutelli e Veltroni). Se negli anni ’60 e ’70 il blocco edilizio era in concorrenza con il capitale industriale nell’influenzare la politica – e spesso gli interessi erano contrapposti, ad esempio perché i prezzi alti delle case provocavano pressioni al rialzo sui salari – oggi il blocco edilizio ha come unici veri avversari le associazioni della società civile che lottano in difesa del territorio e qualche isolata amministrazione locale virtuosa.

Certo il settore delle costruzioni ha un ruolo importante nell’economia italiana e la crisi lo sta impattando in modo devastante, con conseguenze drammatiche anche sui lavoratori del comparto. Per cui si potrebbe pensare che in questa fase aiutare le costruzioni, o almeno non penalizzarle, sia nell’interesse del paese. Ma sarebbe sbagliato, oggi, identificare gli interessi del “blocco edilizio” con quelli del settore delle costruzioni nel suo insieme. Quest’ultimo rappresenta più che mai un settore complesso, e il blocco edilizio ne è soltanto la parte più potente e conservatrice, quella che vince tutti gli appalti, strizzando a volte l’occhio all’illegalità e al crimine organizzato. Lo Stato dovrebbe intervenire a sostegno del settore non abolendo l’Imu, ma con una politica industriale che aiuti quelle imprese che innovano puntando sulla qualità, sulla bioedilizia, sulla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare.

Detassare la proprietà immobiliare servirà solo a rallentare la necessaria discesa dei prezzi immobiliari, dando una temporanea e illusoria boccata d’aria a chi ha costruito troppo durante il boom dei primi anni duemila e a chi gli ha prestato i soldi. Le costruzioni italiane dovrebbero invece essere accompagnare dall’intervento pubblico in un processo di selezione e riconfigurazione, per passare dall’essere il settore del cemento a quello della riconversione energetica. Solo in questo modo le costruzioni potrebbero tornare a trainare l’economia, contribuendo alla ripresa e alla crescita dei redditi. Purtroppo tra il dire e il fare c’è il governo del blocco edilizio.

(questo articolo è stato pubblicato su Sbilanciamoci.info il 20 Settembre 2013)


(1) Una delle poche eccezioni è questo articolo di Paolo Berdini sul Manifesto


PER SAPERNE DI PIU’:

Valentino Parlato – “Il blocco edilizio”

Edoardo Salzano – “La proposta di Fiorentino Sullo e la sua sconfitta”

“Il secondo boom edilizio italiano”

Costruzioni e crescita economica in Italia (1950-2011)

 

Il settore costruzioni tende a trainare l’economia nelle prime fasi dell’industrializzazione, per poi ridurre progressivamente il proprio peso quando l’economia ha raggiunto un certo grado di maturità. In Italia il punto di svolta sembra essere arrivato a fine anni Sessanta, quando le costruzioni hanno smesso di svolgere il ruolo di traino della crescita economica e la loro importanza economica ha iniziato a declinare. A metà anni Novanta si è però verificata una temporanea inversione di tendenza, con un vero e proprio nuovo boom edilizio, conclusosi a metà anni Duemila con l’arrivo della crisi.

 

COSTRUZIONI E CRESCITA ECONOMICA: IL MODELLO TEORICO

A partire dagli anni ’70 gli economisti hanno iniziato a interrogarsi circa il ruolo svolto dal settore costruzioni nei processi di sviluppo economico[1].  Per altri settori dell’economia il nesso appariva già piuttosto chiaro. All’avviarsi del processo di crescita economica il settore agricolo tende a perdere peso, in termini di risorse e occupazione, a favore dell’industria (industrializzazione). Questa a sua volta, nelle economie mature, subisce una fuoriuscita di fattori produttivi, attirati dal comparto dei servizi (terziarizzazione). Accademici come Turin e Strassman, e altri dopo di loro [2], si chiesero se anche il settore delle costruzioni seguisse un qualche tipo di traiettoria che riflettesse il grado di sviluppo economico di un paese.

Sulla base di analisi statistiche cross-section e dopo qualche correzione di rotta, si giunse alla conclusione che il settore delle costruzioni, all’aumentare del reddito pro-capite di un paese (indicatore scelto per misurare il fenomeno della crescita economica), segue una traiettoria ad U rovesciata, come il settore industriale. Cioè il peso delle costruzioni sull’economia cresce nelle prime fasi dello sviluppo, per poi cominciare a decrescere una volta che l’economia ha raggiunto un certo livello di industrializzazione.

Nei paesi a basso reddito pro-capite le costruzioni tendono, infatti, ad aumentare progressivamente il proprio peso economico[3]. L’urbanizzazione e la realizzazione delle infrastrutture fondamentali (strade, ferrovie, acquedotti, …) e degli impianti produttivi sono i processi che trainano le prime fasi della crescita economica. Così il settore delle costruzioni registra tipicamente tassi di crescita maggiori rispetto al resto dell’economia, aumentando il proprio peso relativo. Anche perché è un settore che in questa fase richiede un livello di imprenditorialità meno sofisticato e assorbe una grande quantità di manodopera non qualificata, per cui è particolarmente adatto a trainare la crescita economica in questa fase iniziale.

Tuttavia, una volta che i fenomeni elencati (urbanizzazione, infrastrutturazione, industrializzazione) hanno esaurito la propria spinta, perché ormai giunti a maturità, la dinamica s’inverte. L’investimento in costruzioni comincia a crescere in misura minore rispetto al resto dell’economia, che ormai è trainata dalla crescita della produttività dell’industria e dei servizi. La quota delle costruzioni nella domanda diminuisce, a favore di beni a maggiore contenuto tecnologico. Cosi, nelle economie industrializzate il peso economico del settore costruzioni tende a seguire una traiettoria declinante. Il modello stilizzato è molto semplice e intuitivo. Ma si adatta bene alla realtà italiana?

 
 

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COSTRUZIONI E CRESCITA ECONOMICA IN ITALIA

Per misurare il peso del settore costruzioni sull’economia italiana possiamo utilizzare principalmente tre indicatori: il contributo alla formazione di valore aggiunto, la produzione del settore in percentuale sulla produzione nazionale complessiva, e la quota di occupati. Per il tema che stiamo affrontando le prime due misure sembrano le più adatte.

La serie storica che ci permette di andare più lontano nel tempo è quella sulla produzione del settore. Per il periodo che va dal 1926 al 2010 abbiamo tre serie Istat, in principio non comparabili tra loro ma che per i nostri scopi possiamo rendere comparabili effettuando un’omogeneizzazione molto rozza[4].  I dati sembrano confermare la validità del modello nel contesto italiano. Se si escludono gli anni della seconda guerra mondiale e i due immediatamente successivi (durante i quali è stata vietata ogni attività di nuova costruzione allo scopo di indirizzare le poche risorse disponibili alla ricostruzione), l’importanza economica delle costruzioni è cresciuta costantemente nel periodo dell’industrializzazione, fino a raggiungere un picco nel 1970, per poi iniziare a declinare quando l’economia era ormai industrializzata (Grafico 2).

 
 

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In effetti, mettendo in relazione il livello di reddito procapite con il peso delle costruzioni sull’economia (misurato tramite la produzione), come si è fatto nel grafico 3, osserviamo una traiettoria che ricorda abbastanza bene quella stilizzata del grafico 1. Negli anni Cinquanta e Sessanta il peso delle costruzioni sull’economia è cresciuto al crescere del pil procapite. Nella fase successiva la relazione si è invertita, come previsto dal modello: a partire dagli anni Settanta il peso economico delle costruzioni ha iniziato a scendere mentre il pil procapite cresceva. E’ interessante notare come a metà anni Novanta si sia registrata una nuova temporanea inversione del rapporto: durante il boom edilizio di fine anni Novanta-inizio anni Duemila, il peso delle costruzioni sull’economia ha ripreso a crescere al crescere del reddito procapite, segno che le costruzioni stavano di nuovo crescendo a un tasso maggiore rispetto agli altri settori economici. Utilizzando come indicatore del peso delle costruzioni sull’economia il contributo alla formazione di valore aggiunto (grafico 4), il risultato è sostanzialmente analogo, anzi l'”anomalia” del periodo 1996-2006 è ancora più evidente.
 
 
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TRE PUNTI DI SVOLTA: 1970, 1997, 2007

I dati suggeriscono che il settore costruzioni ha trainato la crescita economica italiana negli anni Cinquanta e Sessanta. A fine anni Sessanta si è raggiunto il punto di svolta: l’economia ha raggiunto un grado di maturità e di capitale fisso edilizio tale da non permettere più una crescita degli investimenti in costruzioni maggiore della crescita economica. Così, negli anni Settanta e Ottanta la dinamica si è invertita, e gli investimenti in costruzioni si sono stabilizzati mentre il Pil reale continuava a crescere.

A metà anni Novanta è però scoppiato un nuovo boom edilizio. Il settore costruzioni ha assunto nuovamente un ruolo di traino della crescita economica. Il nuovo boom delle costruzioni ha però assunto caratteri speculativi ed è sfociato in una crisi da sovraproduzione, che arrivando in concomitanza con la crisi finanziaria globale ha provocato la peggiore crisi del dopoguerra per il settore costruzioni italiano, che nel periodo 2007-2012 è andato peggio del resto dell’economia, tornando a ridurre il proprio peso economico.

 
 

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NOTA: Questo articolo si limita all’analisi descrittiva di alcuni dati statistici per desumerne delle tendenze generali. Chiaramente dietro le tendenze quantitative qui esposte ci sono le circostanze storiche, le politiche, le dinamiche economiche, demografiche e sociali. Proveremo a raccontarle sinteticamente in un prossimo intervento.

(questo pezzo è stato pubblicato sul portale Edilbox a settembre 2012


[1] Il dibattito era fortemente influenzato dalla visione allora dominante. Lo sviluppo economico era visto come un percorso unico, contrassegnato da varie fasi che tutti i paesi avrebbero dovuto attraversare per compiere il passaggio da un’economia di sussistenza (“arretrata”) ad una industrializzata (“sviluppata”). Crescita economica e modernizzazione erano i due pilastri di questo modello, unico per tutti i paesi e disegnato sul modello occidentale. Gli investimenti erano considerati la forza propulsiva dello sviluppo, che era completamente identificato con la crescita economica . Oggi fortunatamente lo sviluppo economico è considerato, almeno dagli studiosi, come un concetto molto più ampio e complesso. Possiamo quindi dire che ciò che è stato studiato dagli autori in questione non è il ruolo delle costruzioni nello sviluppo economico, ma più semplicemente la relazione tra costruzioni e crescita economica.

[2] Si fa riferimento in particolare a Turin (1969 e 1978), Strassmann (1970), Bon (1992) e Crosthwaite (2000). Un’analisi più recente è Girardi e Mura (2014).

[3] misurato tramite la quota di valore aggiunto o tramite la quota di produzione sul totale dell’economia

[4] In particolare abbiamo una serie per il periodo 1926-1950), una per il periodo 1951-1970 (entrambe tratte da Istat, 1975) e una per il periodo 1970-2009 (Conti Economici Nazionali). Non sono comparabili perché la prima è al loro delle duplicazioni della PA, del credito e delle assicurazioni, la seconda è al netto di credito e assicurazioni ma a lordo della PA, la terza è al netto delle duplicazioni. I dati sono stati omogeneizzati e portati al livello della terza serie (al netto delle duplicazioni) utilizzando le osservazioni comuni alle serie per stimare un rapporto medio tra le serie, e applicandolo poi a tutto il campione.

 

Il secondo boom edilizio italiano

 

Tra la fine degli anni Novanta e i primi anni Duemila, il nostro paese ha vissuto un nuovo boom edilizio, trainato dall’espansione dei principali sistemi metropolitani. La crescita demografica, la riduzione dei tassi d’interesse e l’aumento della spesa pubblica per infrastrutture hanno permesso al settore delle costruzioni di tornare a svolgere un ruolo di traino dell’economia e di attrazione dei capitali, anche a causa della mancanza di una grande industria nazionale in grado di svolgere questo ruolo. Le carenze del settore pubblico nel regolamentare l’espansione edilizia hanno portato alla creazione di nuove aree intensamente urbanizzate, intorno alle grandi città, estremamente carenti dal punto di vista dei servizi e della mobilità. Oggi è necessario ricominciare ad investire nella riqualificazione urbana e nei sistemi di trasporto pubblico, e ciò può avvenire solo tramite un ruolo attivo delle pubbliche amministrazioni.

 

L’edilizia italiana sta attraversando una durissima crisi, questo lo sappiamo bene. Il settore sta subendo un forte ridimensionamento, ma anche una profonda trasformazione[1]. Le cause della crisi sono molteplici, ma possiamo ricondurle a due principali ordini di motivazioni:

– fattori “esterni” al settore, legati principalmente all’impatto della crisi finanziaria ed economica, che ha fatto crollare la disponibilità di credito e la capacità di spesa delle famiglie.

– fattori “interni” al settore, riconducibili a una crisi ciclica da sovra-produzione.

Per il settore delle costruzioni, infatti, la crisi è arrivata a seguito di un periodo di forte espansione. Tra la fine degli anni Novanta e i primi anni Duemila il nostro paese ha vissuto un boom edilizio che non ha precedenti negli ultimi quattro decenni. Dobbiamo tornare agli anni Cinquanta, alla fase della ricostruzione post-bellica e dell’urbanizzazione, per trovare un’espansione edilizia più intensa e duratura (vedi grafico). Quali caratteri ha avuto il boom edilizio di fine anni Novanta – inizio anni Duemila? Quali fattori l’hanno reso possibile?

 
 

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L’ESPANSIONE DEI SISTEMI METROPOLITANI

La fase espansiva 1997-2005 è consistita in gran parte nella costruzione di nuove abitazioni residenziali, e si è concentrata principalmente nei sistemi metropolitani più forti economicamente, quelli in grado di offrire maggiori opportunità occupazionali. Dunque, si è costruito per ampliare i centri urbani economicamente propulsivi. In questo modo, tra 1997 e 2007 sono “atterrati” sul territorio italiano 1,1 miliardi di metri cubi di nuove cubature edilizie residenziali.

L’espansione urbana più forte e diffusa si è verificata nel triangolo che ha per vertici Bologna, Trieste e Milano e sulla costa adriatica. Ma un’intensa attività di costruzione di nuove abitazioni ha interessato tutti quei territori che hanno registrato incrementi occupazionali sensibili (la zona tra Firenze e Siena, il nord del Lazio, l’area intorno a Cagliari in Sardegna…). Come vedremo più avanti, ciò suggerisce che fattori demografici, e in particolare flussi migratori (dall’estero ma anche interni) legati a motivazioni economico-occupazionali, abbiano giocato un ruolo importante nel favorire l’espansione.

 

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L’EDILIZIA COME MOTORE DELL’ECONOMIA

Nel ricercare i fattori determinanti dell’espansione edilizia 1997-2005, è utile in primo luogo contestualizzarla all’interno delle macro-dinamiche dell’economia italiana. La struttura produttiva italiana ha imboccato da almeno tre decenni un sentiero declinante e da oltre dieci anni il PIL ha smesso di crescere. E’ dal 2000 che l’economia italiana non registra un’espansione degna di questo nome. Tra i 185 paesi inclusi nel database del Fondo Monetario Internazionale, solo Zimbabwe e Libia (paesi sconvolti da terribili crisi interne) sono cresciuti meno dell’Italia nel periodo 2000-2011.

 

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Il nostro paese, a causa di insufficienti investimenti in ricerca e sviluppo, domanda aggregata debole e mancanza di una politica industriale pubblica, ha sviluppato un gap di produttività rispetto agli altri paesi avanzati e ha subito una sorta di deindustrializzazione. Non a torto si è parlato della “scomparsa dell’Italia industriale”[2], per indicare la sostanziale uscita del nostro paese da settori industriali nei quali fino agli anni ‘60/’70 eravamo in grado di competere sui mercati internazionali: l’industria informatica, l’industria chimica, l’aeronautica civile, le telecomunicazioni, la metalmeccanica high tech.  L’entrata nella moneta unica europea ha aggravato questa dinamica, eliminando la possibilità di compensare il divario di competitività tramite svalutazioni competitive e aiuti di Stato alle imprese.

 
 

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Parallelamente, il declino dei salari reali ha indebolito ulteriormente la domanda interna. Così siamo arrivati, alla fine degli anni Novanta, ad avere un’economia trainata da due soli fattori propulsivi: l’export (nei settori del c.d. “made in Italy”, nei quali grazie ai distretti industriali siamo rimasti competitivi) e l’edilizia. Come era già successo negli anni Cinquanta, le costruzioni si sono trovate di nuovo a svolgere un ruolo di traino dell’economia e di attrazione dei capitali, a causa della mancanza di una grande industria nazionale in grado di svolgere questo ruolo. Ovviamente possiamo interpretare questa dinamica anche da una prospettiva opposta: la possibilità di realizzare rendite grazie all’espansione edilizia ha distolto ulteriormente i capitali dall’industria in senso stretto, dato che le costruzioni offrivano dei rendimenti maggiori.

Fatto questa necessaria premessa, possiamo individuare tre grandi fattori alla base del recente boom edilizio:

– Incremento demografico e fenomeni migratori

– Riduzione dei tassi di sconto

– Crescita della spesa per opere pubbliche

 

I “PRESUPPOSTI” PER L’ESPANSIONE: CRESCITA DEMOGRAFICA E MIGRAZIONI

L’incremento demografico, o più precisamente il forte aumento del numero delle famiglie/alloggio[3]è stato causato in primo luogo dai forti flussi migratori in entrataCampanelli, 2012).

 

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LA “BENZINA” DELL’ESPANSIONE EDILIZIA: MUTUI E CREDITO ALLE COSTRUZIONI

Tassi d’interesse più bassi rispetto al passato sono stati resi possibili dall’entrata dell’Italia nell’Euro, che (almeno prima dei recenti attacchi speculativi) ha prodotto un abbassamento dei premi al rischio sul debito italiano, e quindi un generale abbassamento del costo del credito. Per di più, tra il 2002 e il 2005 la Banca Centrale Europea ha mantenuto i tassi d’interesse di riferimento[5] su livelli particolarmente bassi, sull’onda di quanto stava facendo la Federal Reserve in America.

La riduzione dei tassi di sconto ha provocato un incremento della domanda di asset, sia immobiliari sia finanziari, e di conseguenza un aumento della loro produzione e del loro prezzo di mercato. Ciò è accaduto in quasi tutti i paesi industrializzati, producendo bolle speculative nei mercati creditizi e immobiliari di molti paesi. In Italia questa dinamica è stata meno esplosiva rispetto a quanto avvenuto in USA, Irlanda, Spagna e Inghilterra, per via di un minore utilizzo di strumenti finanziari complessi. Tali strumenti, nei paesi in cui sono stati utilizzati maggiormente, hanno permesso al sistema finanziario di assecondare in modo sostanzialmente illimitato la domanda di credito per l’acquisto di immobili e attivi finanziari. Tuttavia è innegabile che, anche nel nostro paese, tassi d’interesse più bassi rispetto al passato abbiano giocato un ruolo importante nell’alimentare la fase espansiva del ciclo edilizio.

Dal lato dell’offerta, la riduzione dei tassi di sconto ha reso più redditizio l’investimento nel settore immobiliare, mentre dal lato della domanda ha reso più favorevoli le condizioni di accesso ai mutui. Secondo i dati della Banca d’Italia, le erogazioni di nuovi finanziamenti per l’acquisto di abitazioni sono cresciute costantemente tra 1998 e 2006, con una crescita media annua del 21,4%, raggiungendo nel 2006 il picco di 66,8 miliardi di Euro erogati nel corso dell’anno. I finanziamenti alle imprese di costruzioni hanno registrato una crescita analoga, anche se meno intensa, culminata nel 2007.

 

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IL RUOLO PRO-CICLICO DELL’INVESTIMENTO PUBBLICO

Anche il mercato delle opere pubbliche ha fornito un contributo significativo alla fase espansiva che stiamo descrivendo. Gli investimenti in opere del genio civile sono aumentati costantemente tra il 1995 e il 2005, con un tasso di crescita medio annuo del 5% circa, per poi declinare negli anni successivi. I bandi di gara per l’esecuzione di opere pubbliche, in termini di importi totali a base d’asta, hanno registrato una forte crescita durante i primi anni Duemila, che ha portato al picco storico del 2004, per poi declinare velocemente a partire dal 2005, e assestarsi (per ora) su livelli più bassi. Il numero di bandi per opere pubbliche ha invece imboccato un trend decrescente da quasi quindici anni, come conseguenza della scelta, da parte dell’autorità pubblica, di concentrare le risorse disponibili sulle grandi opere (Tascedda, 2012).

 

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MESCOLARE GLI INGREDIENTI….

La combinazione dei fattori appena descritti ha reso possibile una crescita senza precedenti nel settore costruzioni italiano, culminata nel picco degli investimenti, delle compravendite e dei prezzi di metà anni Duemila (figura 7). Durante tale periodo, la produzione edilizia è aumentata del 24%, le compravendite immobiliari sono aumentate del 63%, mentre i prezzi medi, secondo le stime del CRESME, sono aumentati del 48%[6].

 

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QUALCHE RIFLESSIONE CONCLUSIVA

L’andamento “boom & bust” del settore costruzioni italiano pone delle questioni importanti. L’espansione di fine anni Novanta e dei primi anni Duemila è stata caratterizzata da insufficiente regolamentazione e coordinamento da parte dell’autorità pubblica. Il sistema di ripartizione della rendita fondiaria ha creato incentivi perversi, che hanno portato il sistema a indirizzarsi verso il consumo di territorio, impedendo un miglioramento qualitativo della progettazione e della realizzazione di manufatti edilizi (nonostante nello stesso tempo la qualità dei materiali da costruzione e degli impianti abbia conseguito degli importanti miglioramenti dovuti all’innovazione tecnologica e all’accresciuta concorrenza) e soprattutto provocando un complessivo peggioramento dal punto di vista dell’urbanistica e della vivibilità delle città.

Sono state create delle nuove aree intensamente urbanizzate, intorno ai più importanti centri urbani, nelle quali i servizi ai cittadini sono quanto meno carenti (si pensi ad esempio all’interland romano) e la mobilità costosa e difficoltosa (oltre che insostenibile dal punto di vista ambientale ed ecologico). In questo modo è stata peggiorata la condizione di numerose famiglie, spesso espulse dalle zone centrali per via dell’aumento dei prezzi. Oggi è necessaria un’inversione di rotta. La crisi del settore e la fine della fase espansiva possono rappresentare un punto di svolta, per dirottare gli investimenti dalla nuova produzione edilizia alla riqualificazione del patrimonio esistente e delle aree urbane.

Gli interventi necessari (riqualificazione delle aree urbane, piani per delocalizzare le attività produttive, creazione di sistemi di mobilità pubblica sostenibile) sono tali da richiedere un ruolo attivo del settore pubblico, sia nell’investimento diretto di risorse pubbliche sia (soprattutto) nell’indirizzare i capitali privati tramite forme di pianificazione, programmazione e regolamentazione, che sono mancate negli anni del boom.

 
 


[1] Alla quale ho dedicato un precedente intervento: “Le costruzioni in Italia tra crisi e trasformazione”

[2] GALLINO L. (2003), “La scomparsa dell’Italia industriale”, Einaudi, Torino


[3]
La famiglia/alloggio è definita come gruppo di individui stabilmente residenti nella stessa abitazione.

[4] Si veda Banca d’Italia (2009) per un’analisi econometrica dell’impatto della pressione demografica dovuta all’immigrazione sul mercato immobiliare, ed in particolare sui prezzi delle abitazioni.

[5] Ci si riferisce in particolare al tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali, che indica le condizioni alle quali la Banca Centrale è disposta a effettuare transazioni con il mercato.

[6] In Italia non esiste per ora una fonte ufficiale per i prezzi medi delle abitazioni a livello aggregato. Le stime più accreditate sono quelle dell’OMI-Agenzia del Territorio, del CRESME, del Consulente Immobiliare, di Nomisma oltre a quelle delle varie agenzie immobiliari.

Le costruzioni in Italia tra crisi e trasformazione

Il settore costruzioni italiano non sta attraversando soltanto una crisi da sovra-produzione, ma risulta a ben vedere investito da un vero e proprio cambiamento strutturale. I comparti “tradizionali”, quelli che hanno trainato il settore fino ad oggi (nuova produzione residenziale in primis) sono destinati ad un ridimensionamento strutturale, mentre nuovi fattori propulsivi stanno emergendo, legati all’energy technology, alla riqualificazione del patrimonio esistente, alle innovazioni di prodotto, all’integrazione tra costruzioni e servizi. C’è la potenzialità per aprire un nuovo ciclo improntato ad una maggiore sostenibilità, ma che ciò accada davvero è tutt’altro che scontato.

 

LA CRISI

Il settore costruzioni italiano è in fase di recessione da ormai sei anni, e le prospettive per il prossimo biennio sono in continuo peggioramento. Sono venuti a mancare tutti i fattori che avevano trainato l’edilizia durante il boom dei primi anni Duemila: crescita demografica, disponibilità di credito, redditività dell’investimento immobiliare, spesa per opere pubbliche. Si aggiunga a questo il fatto che durante la fase di boom, come di consueto, si è costruito troppo, provocando una significativa crescita dell’invenduto. Tra 1997 e 2007 nel nostro paese sono stati realizzati 1,1 miliardi di metri cubi di nuova edilizia residenziale. Il numero di abitazioni invendute è passato dalle 40 mila di fine 2008 ad un numero compreso tra 250 e 300 mila a fine 2011 (stime CRESME).

Così, sono crollati quelli che erano stati i due motori dell’edilizia nel decennio tra il 1996 e il 2006: la costruzione di nuove abitazioni residenziali e la spesa per opere pubbliche. In questo contesto si è andata ad inserire la crisi finanziaria globale, che bloccando il flusso del credito ha trasformato il rallentamento dell’attività, iniziato nel 2006, in un crollo a picco di cui oggi non riusciamo a prevedere la fine.

LA RICONFIGURAZIONE DEL MERCATO

Se ci si ferma a questo quadro generale, però, non si capisce quello che realmente sta accadendo nel settore costruzioni italiano. Lo scenario generale di crisi, infatti, nasconde delle dinamiche molto differenziate tra settori, comparti, attori e territori. Tali dinamiche rivelano che il settore delle costruzioni stavolta non ha subito soltanto una contrazione, ma anche una vera e propria riconfigurazione, un cambiamento di struttura. Un nuovo ciclo, a ben vedere, è già iniziato ma i suoi fattori propulsivi non sono gli stessi di prima, e in parte sono cambiati anche gli attori in campo. I settori “tradizionali” (nuove abitazioni, sola esecuzione di opere pubbliche) sono destinati ad un ridimensionamento strutturale, mentre nuovi fattori propulsivi stanno emergendo, legati all’energy technology, alla riqualificazione del patrimonio esistente, al facility management pubblico, alle innovazioni di prodotto.

L’esempio più eclatante è quello degli impianti per le Fonti Energetiche Rinnovabili (FER). In Italia nel biennio 2010-11 c’è stato un vero e proprio boom del fotovoltaico (anche se non tutti sembrano essersene ancora accorti). Nel 2011 l’Italia è il paese che ha registrato la maggior crescita della capacità installata, diventando il secondo paese al mondo (dopo la Germania) per potenza totale installata. Secondo le stime preliminari realizzate dal CRESME, ciò ha comportato un investimento di oltre 60 miliardi di Euro nel biennio 2010-11. Nel nuovo assetto del settore costruzioni questo mercato, che pochi anni fa non esisteva nemmeno (e che ancora non è neanche contabilizzato nei dati ufficiali sulla produzione del settore), è già diventato più grande di tutta la nuova produzione edilizia residenziale (51 miliardi di Euro nello stesso biennio).

Poi c’è il motore della riqualificazione. Se il nostro paese vuole sopravvivere alla crisi energetica, non può non intervenire in modo importante sul patrimonio immobiliare, che oggi è un “colabrodo” dell’energia, responsabile di un terzo dei consumi complessivi del paese. In aggiunta – e non meno importante – è anche il problema del dissesto idro-geologico a rendere necessario un forte investimento nella riqualificazione del patrimonio edilizio. La vulnerabilità del nostro paese ad eventi sismici ed idrogeologici è elevata, e la quota di popolazione a rischio è molto alta. Per ora il settore della riqualificazione sta soffrendo la crisi, ma in misura minore rispetto alla nuova produzione edilizia. Molto, nei prossimi anni, dipenderà dalla capacità delle politiche pubbliche di creare un sistema di incentivi capace di accelerare il processo di riqualificazione. Si tratta di un’esigenza impellente, perché quelli che sono stati fino ad oggi i ritmi fisiologici di trasformazione del parco immobili non appaiono in alcun modo sufficienti a rispondere in maniera adeguata alle sfide poste dal cambiamento climatico, dall’esauribilità delle risorse, e dai costi (ambientali, finanziari e geopolitici) non più sostenibili delle fonti fossili.

Inoltre c’è da analizzare la partita degli appalti pubblici. Oggi il mercato della sola esecuzione sta sparendo. Lo Stato chiede alle imprese di progettare, costruire e gestire le opere pubbliche, spesso anche di co-finanziarle. La domanda pubblica si sta trasformando da domanda di lavori a domanda di servizi. Un esempio: la gestione dei patrimoni immobiliari delle Pubbliche Amministrazioni. Con le politiche di dismissione che si sono rivelate fallimentari, ci sarebbe ampio spazio per progettare dei programmi di gestione innovativa dei patrimoni pubblici, utilizzando gli strumenti gestionali più avanzati. Anche in questo caso, molto dipenderà dalla capacità, soprattutto del settore pubblico, di assumere un’ottica di medio-lungo periodo, e di utilizzare i cosiddetti nuovi mercati (Partenariato Pubblico Privato e Facility Management) non in un’ottica di privatizzazione e di taglio dei bilanci e dei servizi, ma in un’ottica di valorizzazione e razionalizzazione dei patrimoni e dei servizi pubblici, e di indirizzamento degli attori privati verso obiettivi di benessere collettivo.

LA TRASFORMAZIONE IN ATTO E QUELLA POSSIBILE: STAVOLTA È DIVERSO?

Se andiamo a rileggere articoli, relazioni e ricerche, ci accorgiamo che non è certo una novità che dopo una crisi da sovra-produzione si “gridi” da più parti alla trasformazione del settore in senso di una maggiore sostenibilità e al nuovo ruolo della riqualificazione. E’ già successo durante la crisi degli anni Settanta e dopo quella dei primi anni Ottanta. Alcuni cambiamenti sono effettivamente arrivati, ma solo per poi ritrovarci nei primi anni Duemila a commentare un boom delle costruzioni che, per i suoi caratteri prevalenti e per la mancanza di controllo sull’espansione, ricordava quasi quello degli anni Cinquanta. Forse stavolta potrebbe essere diverso, perché più radicale è il cambiamento di contesto che stiamo attraversando.

Il contesto, in effetti, è cambiato, anche solo rispetto a cinque anni fa. Da tutti i punti di vista: economico, finanziario, geopolitico, ecologico, energetico e sociale. Siamo in un nuovo mondo. Il settore costruzioni non può non essere interessato da questi cambiamenti. La crisi sta già imponendo una drastica ristrutturazione del settore. Con effetti drammatici soprattutto sui lavoratori e sulle medie e piccole imprese, come sempre accade nelle fasi di ristrutturazione. Ma la crisi è anche un’opportunità che, se interpretata bene dagli attori del settore, potrebbe portare il nuovo ciclo ad essere davvero più sostenibile.

Oggi non siamo più in una fase in cui la plusvalenza immobiliare è assicurata, indipendentemente da cosa e come si è costruito. Diventano molto più importanti la qualità e la rispondenza ai bisogni della domanda. In tal senso, la fase attuale, pur nella sua durezza e drammaticità, potrebbe realmente rappresentare un punto di svolta verso una configurazione più sostenibile del settore, non più incentrata su consumo di territorio e plusvalenze sulle aree. Resta da capire quanto gli attori del settore, pubblici e privati, dal lato della domanda e dal lato dell’offerta, siano disposti (e capaci) a cambiare dei modelli di comportamento piuttosto radicati, che li hanno serviti bene fino a ieri. Si tratta ad esempio di quelle modalità di interazione tra pubblico e privato, tipiche delle fasi espansive, incentrate sulle rendita fondiaria e sulla ripartizione di questa tra i costruttori/promotori immobiliari (spesso in Italia le due figure coincidono) e le amministrazione pubbliche. Modelli di comportamento che, a sei anni dalla fine della fase di espansione edilizia, non accennano a perdere la loro pervasività, se non in pochissimi casi, lodevoli ma legati a dimensioni territoriali molto ristrette. Come constatato da Keynes durante una crisi che per molti versi assomigliava a questa, “La difficoltà non è tanto nello sviluppo di nuove idee, ma nell’abbandono di quelle vecchie”.

(NOTA: questo articolo è stato pubblicato sul portale Edilbox il 6 giugno 2012)

Esternalizzazioni e facility management nel settore pubblico: di cosa stiamo parlando?

 

I bandi pubblici per l’esternalizzazione di servizi continuano a crescere nonostante la crisi. Un mercato che comprende un insieme eterogeneo e disparato di pratiche e attività. Per capirlo, bisogna cercare di individuare i comparti di attività che lo compongono. In particolare, è utile capire (1) come e perché si esternalizza (2) quali servizi vengono esternalizzati (3) quali sono le imprese che si aggiudicano la maggior parte dei bandi nei vari settori, e che struttura tendono ad avere.

 
 
APPALTI E SERVIZI DI FACILITY MANAGEMENT: NELLA CRISI, UN MERCATO PUBBLICO CHE NON FRENA

Nel complesso scenario che sta interessando l’economia italiana e la politica economica, scenario in cui recessione e riduzione della spesa pubblica sono due forze che si auto-alimentano e si rafforzano a vicenda, c’è una voce che non frena. Si tratta dell’esternalizzazione dei servizi, un processo che crisi e “austerità” tendono anzi ad accelerare, e che alimenta un mercato sempre più importante. Stiamo parlando, in sostanza, di appalti pubblici che affidano a terzi la gestione e la manutenzione di spazi, immobili, infrastrutture, servizi. Secondo l’Osservatorio Nazionale per il Facility Management, tra 2007 e 2011 questo mercato è cresciuto del 60%, mentre il mercato della sola esecuzione di opere pubbliche calava del 34%[1].

 
 

L’andamento del mercato delle esternalizzazioni di servizi a confronto con il mercato totale delle opere pubbliche e con la sola esecuzione (importi a base d’asta – 2007=100)

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Fonte: CRESME – Osservatorio Nazionale del Facility Management (www.osservatoriofm.it) – promosso da CNA Costruzioni e ANAEPA-Confartigianato
 
 

DISTRICARE LA MATASSA

Se si vuole spingere la riflessione oltre il dato quantitativo aggregato e cercare di capire questo mercato, non bisogna compiere l’errore di ricercare delle definizioni o delle descrizioni univoche. La ricerca di una definizione unica sarebbe un esercizio fuorviante, foriero di genericità e confusione invece che di chiarezza, perché gli appalti di servizi comprendono un insieme eterogeneo e disparato di pratiche e attività. Più utile, se si vuole capire questo mercato, è cercare di sezionarlo, di suddividerlo nelle categorie di attività che lo compongono (con la consapevolezza che sono possibili differenti classificazioni ugualmente valide). In particolare, è utile capire (1) come e perché si esternalizza (2) quali servizi vengono esternalizzati (3) quali sono le imprese che si aggiudicano la maggior parte dei bandi nei vari settori, e che struttura tendono ad avere.

 

COME E PERCHE’ SI ESTERNALIZZA

Dobbiamo in primo luogo distinguere tra esternalizzazione di attività core della Pubblica Amministrazione e di attività di supporto (non-core)[2]. Si tratta di un confine non semplice da tracciare, ma possiamo affermare che la fornitura di servizi pubblici alle famiglie (con particolare riguardo a quelli essenziali) è il core-business della Pubblica Amministrazione, mentre le attività non-core comprendono tutti i servizi di supporto che non assumono rilevanza strategica primaria, ma che sono comunque necessari al funzionamento dell’ente. Possiamo dunque far coincidere l’esternalizzazione dei servizi core con l’esternalizzazione dei servizi pubblici locali. Tali servizi possono essere affidati in gestione a società a capitale pubblico oppure verso enti a capitale privato, nel cui caso si parla di privatizzazione di servizi pubblici. Quella delle privatizzazioni è una modalità promossa da chi sostiene il “ritiro dello Stato dall’economia”, con l’A.P. che mantiene soltanto un ruolo di regolatore e controllore ma non di gestore di attività economiche, e considerata invece inappropriata da chi pensa che in certi settori (monopoli naturali, servizi essenziali connessi a diritti fondamentali) la gestione privatistica non consenta di raggiungere gli obiettivi sociali a cui tali servizi sono finalizzati.

 
 
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 Fonte: Elaborazione propria

 
 

Passando a esaminare l’esternalizzazione dei servizi di supporto (non-core), la distinzione più rilevante è quella tra due diverse modalità operative: la prima è quella tradizionale e riguarda il subappalto di singole attività di servizio con modalità “tradizionali” (nel senso di non integrate), mentre la seconda è il facility management. Definiamo meglio queste due categorie. La prima comprende i tradizionali appalti di servizi non-core. Si appalta a un fornitore esterno la mera erogazione di un servizio di supporto (ad esempio le pulizie negli uffici dell’ente pubblico, o il servizio mensa, o l’esecuzione di determinati interventi di manutenzione ordinaria all’interno degli edifici pubblici), richiedendo all’impresa cui si appalta il servizio di essere una mera esecutrice di alcune attività predeterminate, mentre la funzione gestionale e di pianificazione resta in capo alla PA .

Il Facility Management (FM), invece, è la gestione integrata e coordinata degli spazi, dei servizi e delle infrastrutture. Enti pubblici che affidano a imprese specializzate la gestione delle connessioni internet e delle reti locali di tutti i propri uffici, oppure la gestione, manutenzione e ristrutturazione dei propri impianti energetici, per conseguire risparmi derivanti dalla gestione integrata e per rendere più efficiente il proprio parco impianti, sono due esempi di appalti di FM pubblico. Non necessariamente i servizi in FM sono affidati al settore privato: l’affidatario del servizio integrato può anche essere un’azienda speciale o un’altra entità pubblica. . Tipicamente quando si parla di FM si fa riferimento a servizi connessi al patrimonio immobiliare (manutenzione e gestione di un insieme di edifici e dei sistemi di impianti in esso contenuti), ma nel caso del FM pubblico la categoria si allarga fino a racchiudere anche la progettazione architettonica e la gestione e manutenzione di intere porzioni di territorio urbano, del verde pubblico e di alcune infrastrutture.

Nel mondo reale, l’esternalizzazione dei servizi di supporto non è priva di criticità e rischi. Esistono gestori che abbassano i costi non tramite l’ottimizzazione e l’efficientamento, ma tramite una minore qualità del servizio oppure una compressione dei costi del personale, con conseguente peggioramento delle condizioni lavorative. Inoltre la moltiplicazione delle gare di affidamento, è inutile nasconderlo, significa moltiplicare il rischio di fenomeni di corruzione e clientelismo, oltre che creare opportunità di riciclaggio di risorse provenienti da attività illecite. Nei casi virtuosi, invece, il Facility Management permette alle PA di operare in condizioni migliori, di aumentare l’efficienza energetica dei propri edifici, e di valorizzare e riorganizzare il proprio patrimonio senza dismetterlo.

 
 
COSA SI ESTERNALIZZA?

Ma quali sono i servizi più rilevanti che le P.A. esternalizzano rivolgendosi al mondo delle imprese private? Nel periodo 2007-2011 il settore più importante, per importi messi a gara, è stato quello della costruzione, gestione e manutenzione del sistema stradale, con un giro d’affari di 20 miliardi di euro (totale degli importi a base d’asta) e oltre 8.400 bandi pubblicati. Poi c’è il servizio di gestione, raccolta e smaltimento dei rifiuti (15 miliardi di euro nel quinquennio), i servizi di ristorazione (10,5 miliardi), le attività legate al sistema elettrico (9,6 miliardi), i trasporti (8,9 miliardi), le pulizie (8 miliardi) e i sistemi informatici (7,6 miliardi).
 
 

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Passando ad analizzare le dodici macrotipologie in cui tali servizi vengono classificati[3], nel quinquennio 2007-2011 la macrotipologia prevalente è stata quella della costruzione, manutenzione e gestione di edifici e infrastrutture, con un volume d’affari potenziale di oltre 42 miliardi di euro (totale degli importi a base d’asta) derivante dagli oltre 15 mila bandi pubblicati. Questo settore è cresciuto del 39% tra 2007 e 2010, per poi realizzare un ulteriore crescita del 44% in un solo anno nel 2011. Si è così passati dai 6 miliardi del 2007 ai 12 miliardi del 2011, una crescita complessiva del 100% in cinque anni. Tra i grandi contratti siglati in questo settore, possiamo segnalare, ad esempio, la gara per la progettazione, realizzazione e gestione della Linea D della Metropolitana di Roma, un bando emesso nel 2009 che da solo presentava un importo a base d’asta di oltre tre miliardi di euro.
 
 

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L’OFFERTA

La domanda pubblica sta quindi cambiando struttura: da domanda di lavori a domanda di servizi. Nello stesso tempo – ma più lentamente e faticosamente – iniziano a evolversi, anche dal lato dell’offerta, le modalità di svolgimento di questi servizi: dalla fornitura tramite aziende specializzate, che si occupano di singoli servizi, alle società di facility management, che svolgono in modo integrato tutti i servizi legati a un determinato spazio o infrastruttura. In effetti, si iniziano ad affermare sul mercato grandi società multi-servizio che operano in modo integrato (Siram, Manutencoop, Cofathec, ecc…) . Ma la partita la giocano anche le piccole e medie imprese specializzate, che si organizzano in consorzi in modo da offrire servizi integrati. Si tratta di associazioni di imprese che agiscono da interlocutori contrattuali unici: acquisiscono appalti e commesse e poi li svolgono in modo integrato tramite le proprie Associate, che operano in un ampia gamma di settori (ad esempio funziona in questo modo il C.N.S., Consorzio Nazionale Servizi).

Tramite l’analisi dei dati dell’Osservatorio nazionale del FM è possibile mettere in evidenza quelli che sono i maggiori protagonisti del mercato del FM pubblico in Italia. L’elaborazione presentata in Tabella 3 individua le prime 10 imprese per numero di bandi aggiudicati nelle più importanti macrocategorie, e le classifica sulla base del volume d’affari, in modo da individuare i veri leader del mercato.

Siram è l’impresa che ha ottenuto più aggiudicazioni e maggiori importi per quanto riguarda la costruzione, gestione e manutenzione di edifici e infrastrutture. Si tratta di una società appartenente al gruppo Dalkia, con competenze specifiche nel campo del FM e del Global Service, in particolare nei servizi agli immobili, ma non solo. Altri principali protagonisti di questo macro-settore risultano essere il Consorzio Cooperative Costruzioni (C.C.C.), Cofely, Manutencoop e Cofathec.

Nel settore delle utilities la maggior parte dei bandi sono andati a società che operano nel sistema energetico. Al primo posto c’è Edison, produttore e distributore di energia elettrica e gas metano; poi Gala, C.P.L., Energrid.

Nel settore dei servizi ambientali sono gli appalti legati alla gestione dei rifiuti ad essere predominanti, e di conseguenza si è aggiudicata la maggior parte dei bandi una società del settore, Aimeri, che si occupa principalmente di smaltimento rifiuti. Seguono il Consorzio Nazionale Servizi (C.N.S.), De Vizia, Econord e Sangalli.

Il leader nei bandi legati ai servizi di mobilità è Arval, società del gruppo BNP Paribas che si occupa di noleggio auto a lungo termine per le pubbliche amministrazioni. A testimonianza del forte peso economico rappresentato dal parco automobili delle P.A..

Nel settore dei servizi ausiliari – che abbiamo visto essere il secondo settore più corposo dopo quello di edifici e infrastrutture – il leader è Gemeaz, una società specializzata nei servizi di ristorazione. Seguono C.N.S., Sodexo, anch’essa attiva nel settore della ristorazione, CIR food e Camst.

Telecom Italia è il principale protagonista dal lato dell’offerta per quanto riguarda la fornitura di servizi ICT, seguita da IBM Italia, Almaviva e Accenture.

 

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(questo articolo è stato pubblicato sul portale Edilbox tra il 5 febbraio e il 5 marzo 2012)


[1] Questi dati sono riferiti solo alle esternalizzazioni che avvengono tramite gara d’appalto pubblica. Le esternalizzazioni tramite affidamenti in house o comunque senza gara ad evidenza pubblica non sono invece comprese nei dati.

[2] Le attività core sono quelle tramite le quali un’organizzazione svolge il suo ruolo fondamentale, mentre le attività non-core sono le attività di supporto, che non perseguono direttamente la missione principale dell’ente, ma che sono comunque necessarie per il funzionamento dell’organizzazione (ad esempio la manutenzione degli uffici dell’ente).

[3] Si tratta della classificazione effettuata dall’Osservatorio Nazionale del Facility Management